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SP: casas e apartamentos usados sobem 88,16%


Fonte: Monitor Mercantil

Os preços dos imóveis usados e os aluguéis residenciais aumentaram pelo segundo semestre consecutivo em São Paulo, apesar de as vendas e a locação terem caído no primeiro semestre deste ano em relação aos primeiros seis meses de 2010. Os aumentos nestes primeiros seis meses de 2011 foram menores que os registrados em igual período do ano passado, mas contribuíram para que o preço médio geral de casas e apartamentos seja hoje 88,16% maior que o do primeiro semestre de 2009 e para que o aluguel médio inicial custe agora 60,23% a mais que em 2009.

Na comparação do primeiro semestre deste ano com o primeiro de 2009, o preço médio geral do metro quadrado de imóveis usados acumulou alta de 88,16% ao passar de R$ 2.137,93 em 2009 para os atuais R$ 4.022,83. O aluguel médio geral na capital ficou 60,23% mais caro ao subir de R$ 799,65 no primeiro semestre de 2009 para R$ 1.281,31 nos primeiros seis meses deste ano.

Os valores médios usados nas comparações foram apurados considerando os valores levantados mensalmente nas pesquisas feitas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) com imobiliárias que atuam sob fiscalização permanente do Conselho.

Financiamento bancário cresce 263,98%

Essencial e fundamental para a ampliação dos acessos das famílias à casa própria, o percentual de imóveis usados vendidos na capital com financiamento de bancos (exceção feita à Caixa Econômica Federal) deu um salto de 263,98% entre o primeiro semestre de 2009 e o primeiro semestre deste ano. A participação dos bancos era de 5,83% e passou a 21,22% dentro das modalidades de pagamento.

Ao mesmo tempo, a Caixa Econômica Federal, que por muito tempo foi praticamente o único agente bancário a emprestar dinheiro para compra da casa própria, teve sua participação reduzida em 14,20% entre 2009 e 2011.

Os imóveis vendidos com financiamento da Caixa caíram de 34,43% do total vendido em 2009 para 29,54% em 2011, valendo lembrar que a instituição representa 75% dos financiamentos imobiliários do país.

- Este é um fato a ser celebrado. O aumento significativo da presença dos bancos, especialmente os privados, no financiamento dos imóveis usados, representa a garantia de estabilidade e liquidez que sempre faltou para o nosso mercado - destaca José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

Sua expectativa é que os bancos sigam nessa trilha positiva e passem a ampliar a carteira de crédito para usados, com maiores facilidades para os tomadores, redução de juros e financiamento de 100% do valor do imóvel.

Venda à vista cai e aumenta a venda a prazo

As vendas à vista decresceram entre o primeiro semestre de 2009, quando representaram 55,56% do total de imóveis usados vendidos, e os primeiros seis meses de 2011, quando sua participação foi de 45,5%. Ao mesmo tempo, cresceu o total de vendas feitas por financiamento bancário, de 40,26% em 2009 para 50,76% em 2011.

Outras duas mudanças significativas foram observadas no comparativo desses três primeiros semestres. As vendas feitas a prazo pelos proprietários, com pagamento parcelado, saíram de meros 2% em 2009 para 3,28% este ano, um aumento de 64%. Os consórcios continuam tendo participação reduzida no conjunto das vendas, embora as vendas por este meio tenham crescido 666,7% entre o primeiro semestre deste ano e o primeiro do ano passado - a participação evoluiu de 0,06% para 0,46%. No primeiro semestre de 2009, porém, os consórcios abocanharam 2,19% das vendas de casas e apartamentos.

Zona D é a única com vendas em alta em 2011

Ao contrário do que aconteceu no primeiro semestre de 2010, quando houve crescimento das vendas - de até 431,25% na Zona A e de 403,37% na Zona B - de imóveis usados em todas as cinco Zonas de Valor que compõem a pesquisa Creci-SP, no primeiro semestre deste ano só uma delas escapou da queda geral.

Na comparação com o primeiro semestre de 2010, as vendas de casas e apartamentos na Zona D cresceram 13,88% nos primeiros seis meses deste ano. Nas demais, caíram: 43,76% na Zona A; 19,42% na Zona B; 19,78% na Zona C; e 2,86% na Zona E. A Zona D agrupa bairros como Água Rasa, Americanópolis, Belém, Casa Verde, Freguesia do Ó, Imirim, que estão mais afastados do circuito de regiões de maior valorização da cidade.

Preços sobem menos em 2011

O preço médio geral de casas e apartamentos usados na capital subiu 30,26% no primeiro semestre deste ano em relação ao mesmo período do ano passado, com o metro quadrado passando de R$ 3.088,36 para R$ 4.022,83. Em 2010, o preço havia subido 44,46% em comparação com o primeiro semestre de 2009 - o metro quadrado saltara da média de R$ 2.137,93 para R$ 3.088,36.

O preço das casas subiu mais que o dos apartamentos no acumulado desses três primeiros semestres. O valor do metro quadrado passou da média de R$ 1.517,23 no primeiro semestre de 2009 para R$ 2.814,48 neste ano, um aumento de 85,5%. O preço médio dos apartamentos subiu 81,17% entre 2009 e este ano - o metro quadrado custava R$ 2.485,80 e agora está em R$ 4.503,45.

As vendas de casas e apartamentos no primeiro semestre deste ano foram 29,22% menores que as do primeiro semestre de 2010, período que havia registrado crescimento de 74,51% na comparação com os mesmos seis meses de 2009. Em 2010, por exemplo, as vendas de apartamentos cresceram 93,6% sobre 2009, mas este ano tiveram queda de 33,21%. No mesmo período, a queda na venda de casas foi menor, 19,86%.

- A forte especulação e os aumentos de custos que inflacionaram os preços dos imóveis novos a partir de 2008 fizeram estragos também no segmento de imóveis usados e de locação, pois são mercados complementares. À medida em que sobe o preço dos imóveis vendidos na planta, o dos usados tende a subir junto, mesmo que em proporção diferenciada, porque compradores potenciais passam a ver e procurar os usados como opção mais econômica e vantajosa - acrescenta o presidente do Creci-SP.

O reflexo dessa puxada de preços naturalmente acaba chegando ao valor do aluguel, "porque o proprietário fixa o valor mensal com base em um percentual do valor de mercado do imóvel que aluga", esclarece Viana Neto.

À medida wm que os preços dos lançamentos se estabilizem, ou subam menos por causa de vendas menores, a tendência natural é que o mercado de imóveis usados também se estabilize.

- É o que já aconteceu neste primeiro semestre, mas é bom ressalvar que não se deve esperar queda de preços num país que ainda carrega um déficit de mais de cinco milhões de moradias - pondera.

Aluguel de apartamento sobe até 82,97% entre 2009 e 2011 em SP

O aluguel médio geral de apartamentos subiu 82,97% em São Paulo entre o primeiro semestre de 2009 e o primeiro semestre deste ano. Esse tipo de imóvel era alugado por R$ 989,14 em 2009 e neste ano chegou a R$ 1.809,83. As casas tiveram alta menor, de 19,16%, com o aluguel médio evoluindo de R$ 611,41 em 2009 para R$ 728,53 este ano.

O aluguel médio geral de cada semestre reflete a média dos valores de locação iniciais de todos os tipos de casas e apartamentos alugados pelas imobiliárias pesquisadas pelo Creci-SP mensalmente na capital paulista. Entre 2009 e 2011, o aluguel médio geral aumentou 60,23% na capital ao passar de R$ 799,65 para R$ 1.281,31.

Na comparação do primeiro semestre deste ano com o primeiro de 2010, o aluguel médio geral de casas está 15,2% maior; o de apartamentos, 23,29%; e o aluguel médio geral, 22,16%.

Assim como aconteceu com as vendas de imóveis usados, também na locação residencial a consolidação das pesquisas Creci-SP mostra uma situação diferente no primeiro semestre deste ano em comparação com o mesmo período e 2010. O número de imóveis alugados aumentou em três das cinco zonas de valor que compõem a pesquisa e caiu em duas delas. Em 2010, todas haviam registrado aumento do número de locações de casas e apartamentos.

Na Zona B, onde estão bairros como Alto da Lapa, Indianópolis, Jardim Marajoara, Paraíso, Pinheiros, entre outros, o número de contratos assinados no primeiro semestre deste ano foi 24,2% maior que o do mesmo período do ano passado. Na Zona A, que tem os bairros de maior valor, o número de contratos cresceu 9,27% e na Zona D, 0,35%. A queda foi de 25,42% na Zona C e de 0,43% na Zona E.

O fiador continua reinando quase absoluto, como forma de garantia preferencial nos novos contratos de locação residencial, mas vem tendo sua participação reduzida gradualmente. Ela foi de 49,38% no primeiro semestre de 2009, baixou para 48,96% em 2010 e agora está em 45,75%.

O seguro de fiança permanece praticamente inalterado: foi a forma de garantia adotada em 26,12% dos contratos do primeiro semestre de 2009, subiu para 27,06% em 2010 e voltou para 26,46% neste ano. Já o depósito de valor equivalente a três meses do aluguel chegou a 24,5% dos contratos em 2009, baixou para 23,89% em 2010 e no primeiro semestre deste ano subiu para 27,26% do total de novos contratos.


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